建筑面积 vs 实用面积
香港写字楼普遍以建筑面积(gross floor area)报价,包含单位本身及摊分的公用空间,如大堂、走廊、电梯槽及机房等。而实用面积(net/usable area)则较贴近真正可放置办公桌及使用的范围。两者的差距,正是租户容易忽略的成本盲点:同样的建筑呎数,实际可用空间可以相差甚远。
实用率的概念
实用率(efficiency ratio)一般指实用面积占建筑面积的比例,是衡量空间效益的重要指针。实用率愈高,代表可用空间占比愈大,租金相对「用得着」。实用率受多项因素影响:
- 大厦设计及内核筒(电梯、楼梯)占用比例
- 楼龄与楼宇规划效率
- 单位是否规则、有否夹角或柱位
一般而言,较新式或规划良好的甲级写字楼,实用率普遍较高;而楼龄较大的物业,实用率可能相对较低。
香港面积计法的差异
需留意的是,香港商业物业的面积并无单一统一标准,不同业主或代理可能采用不同计法,同一单位以「建筑面积」或「实用面积」表述时,数字可以完全不同。因此单靠呎价比较并不可靠,务必先问清报价所依据的是哪一种面积,以及是否包含摊分部分。
如何比较真实可用空间
要客观比较不同单位,建议采取以下做法:
- 统一以实用面积或每个座位的可用空间作比较基准
- 索取平面图,留意柱位、夹角及不规则空间对布局的影响
- 亲身睇楼,实地量度并想像实际办公桌摆位
- 将呎价与实用率一并考量,计算「每实用呎」的真正成本
与其只盯着建筑呎价,不如聚焦于员工实际能用到的空间。同样预算下,实用率较高的单位往往更具性价比,长远更符合企业需要。