第四季展望：中环甲级料续升，乙级与外围区份承接力仍弱

踏入第四季，写字楼市场的分化并非简单的「核心区对外围区」，而是按楼面等级分层。

中环甲级楼面受新股上市、金融活动及家族办公室设立总部的需求支撑，本行预期第四季租金仍有 5% 或以上升幅。至于中环甲级以外 —— 包括中环本身的乙级楼面、其他各区写字楼、工厦及商舖 —— 在经历今年首三季的租金跌幅后，租务承接力依旧疲弱。

以下站内数字为本行网站在架放盘实算，时点为 2026 年 9 月 30 日（第三季结束、第四季开始的交接点）。

中环不是单一市场：同一个区，四个价格层级

中环在架写字楼放盘共 431 个。若按所属大厦的等级分开计算，同一个中环内部的呎租差距比很多人预期的阔：

中环甲级（AAA／AA／A）楼面的呎租中位数为 80 元，而中环全区的中位数是 52 元。 两者之间的落差，来自乙级楼面 —— 中环 B 级有 187 个在架放盘，是该区数量最多的一类，平均呎租 44.3 元。

换言之，一般引用的「中环 52 元」是甲级与乙级混计的结果。真正受 IPO 及家族办公室需求推动的是上面两层（AAA 与 AA），而中环 B 级 187 个放盘所面对的市况，与外围区份的乙级楼面更接近。 本行对第四季的两个判断 —— 甲级续升、乙级疲弱 —— 在中环内部同样成立。

（本文的 AAA／AA／A 为本站在官方「甲级」之内的细分标记，并非政府分级；官方只有甲、乙、丙三级。）

中环甲级：需求由三类客户推动

支撑中环甲级楼面的需求，目前主要来自三类客户：

• 准备来港上市的机构 —— 筹办期需要在核心区设立办事处
• 家族办公室 —— 新设及扩充并行，偏好核心区甲级楼面
• 金融及专业服务客户 —— 原有租户的扩充需求

三者的共同特点是对地段与大厦规格有明确要求，可替代的楼面选择有限，议价空间因此比其他区份窄。本行预期，在新股上市及金融活动维持的前提下，中环甲级第四季租金仍有 5% 或以上升幅。

至于其他核心区的在架水平：金钟 52 元（49 个放盘）、铜锣湾 45 元（135 个）、旺角 38 元（72 个）、尖沙咀 35 元（247 个）、湾仔 33.8 元（285 个）、上环 32.1 元（186 个）。

本行成交：Pre-IPO 筹办需求，呎价逾 90 元

蔡小姐（Candice Choi）带领团队，近期成功促成一宗国内航空金融业客户来港的租赁成交 —— 客户租用花园道 3 号甲级写字楼楼面，用作筹办 Pre-IPO，成交租金每平方呎逾 90 元。

把这宗成交放回上面的分层数据看，位置相当清楚：逾 90 元对应的正是中环 AA 级楼面的水平（该层在架平均 90.2 元），既高于中环甲级整体中位数 80 元，也远高于全区混计的 52 元。

这说明两件事。第一，筹办上市这类用途的租户，实际成交落在核心区甲级的上层，而非全区平均；第二，引用「中环呎租」时必须说明是哪一层 —— 用 52 元去理解一宗 90 元的甲级成交，或者反过来用 90 元去推算中环的普遍水平，两者都会偏离实际。

这类筹办上市用途的租赁，特点是决策期短、对大厦规格与地址要求明确，且愿意为地段支付溢价 —— 这正是目前支撑中环甲级叫价的需求类型。

中环甲级以外：首三季跌幅后，承接力仍弱

经历今年首三季的租金跌幅后，其他各区写字楼、乙级楼面、工厦及商舖的租务承接力依旧疲弱 —— 业主叫价下调，并未换来相应的成交量回升。

东西九龙及新界写字楼：长沙湾 22.4 元（124 个放盘）、观塘 20 元（194 个）、九龙湾 20 元（56 个）、荔枝角 19.5 元、荃湾 19 元、葵涌 18.8 元。观塘以 194 个在架放盘排全港第四，供应量并不集中在呎租最高的几个区。

工厦：在架 613 个。呎租中位数以长沙湾 18.6 元、荔枝角 18 元、石门 16 元为最高；观塘 15.5 元、九龙湾 15.4 元、荃湾 13 元，葵涌及屯门同为最低的 12 元。供应量以葵涌 109 个、荃湾 102 个、观塘 78 个为最多。

同区写字楼与工厦的差距相当悬殊：荔枝角两者只差 1.5 元（19.5 元对 18 元），以工厦替代写字楼能节省的租金有限；黄竹坑则差 10.7 元（24.6 元对 13.9 元）。差距的大小，决定了「改用工厦楼面」这个选项在不同区份的实际价值。

商舖：在架 191 个，但多个地区样本仅 2 至 7 个，中位数不足以代表该区水平，本文不列出具体数字。

第四季选址建议

要核心区地址的，宜早锁定 —— 但要明确是哪一层。 中环甲级议价空间已收窄；若业务本身要求核心区地址（筹办上市、面向金融客户），继续观望的成本可能高于即时锁定。不过同一个中环，AAA 与 B 级之间平均相差近三倍，「进驻中环」在预算上可以是完全不同的两件事。

中环乙级与外围区份仍有议价空间。 承接力疲弱对租户是有利条件 —— 新增供应未消化的区份及楼面等级，业主普遍较愿意在免租期及租金条件上让步。中环 B 级 187 个在架放盘，同样属于这一类。

比较整体占用成本，不只比呎租。 管理费、差饷、地租、装修及还原费用都要计入。以中环 52 元对荃湾 19 元计，呎租相差约 2.7 倍；但计入整体占用成本后，实际差距与单看呎租未必一致，须按个案计算。

工厦替代方案要先看同区差距。 上文数字显示同区写字楼与工厦的呎租差距由 1.5 元到 10.7 元不等。差距窄的区份，改用工厦楼面所省的租金可能不足以抵销楼面规格上的取舍。

服务式办公室另作一类比较。 本行在架服务式办公室及共享办公空间共 585 个（中环 56 个、湾仔 33 个、观塘 32 个、尖沙咀 31 个）。这类楼面按工位或房间月费计价，一般已包含管理费、水电及基本设施，与按建筑面积计算的呎租不宜直接并列。

第四季的租务安排上，留守核心区与跨区升级各有理据。市场分层的格局下，决定的关键不是「哪一区便宜」，而是业务对地段与楼面规格的要求有多明确。

数据口径

本文的市场走向判断（中环甲级第四季租金预期、其他区份及乙级楼面的承接力评估）为本行观察，并非站内统计得出；本行成交案例由本行经纪团队提供。以下数字全部为本行网站在架放盘实算，时点为 2026 年 9 月 30 日：

• 样本范围：状态为「显示」的在架放盘 —— 写字楼 2,149 个、工厦 613 个、服务式办公室 585 个
• 地区归属：以放盘自身所属地区计，与网站列表及地区筛选为同一口径
• 呎租中位数：以每个放盘的月租除以建筑面积得出呎租，再取该区中位数；租金或面积缺漏的放盘不计入，故各区计入样本数与放盘总数略有出入
• 等级分层：按放盘所属大厦的等级标记分组。AAA／AA／A 为本站在官方「甲级」之内的细分，并非政府分级（官方只有甲、乙、丙三级）；「未评级」指本站未标等级的大厦，不等于乙级
• 交叉核对：另以放盘源自带的呎租栏位重新计算一次中位数，主要地区结果一致（中环及金钟均为 52 元、铜锣湾 45 元、尖沙咀 35 元、观塘 20 元）
• 样本门槛：写字楼与工厦并排比较一节，只列两边在架放盘均达 15 个以上的地区。样本过少的地区中位数不足以代表该区，例如仅有两三个写字楼放盘的地区会算出「写字楼比工厦便宜」的结果，属样本假象
• 本文不列商舖具体数字：在架商舖 191 个，多个地区样本仅 2 至 7 个

在架放盘反映的是业主叫价，并非已完成的成交价，亦不构成时间序列；不宜以在架中位数的变化推算租金的升跌幅度。本文引用的本行成交为个别案例，不代表区内平均水平。