中环金融核心区叫价回升，东西九龙工商楼面供应增显回调压力

踏入第三季，中环甲级商厦的叫价已由跌转升，普遍回升近一成。支撑主要来自两类客户：准备来港上市的机构，以及家族办公室等金融客户的新增及扩充需求。这批租户对地段与大厦规格要求明确，令核心区优质楼面的议价空间明显收窄。

本行最新线上放盘数据反映（截至 2026 年 9 月 8 日）：中环写字楼录得 401 个放盘，呎租中位数为每平方呎 55 元，仍是全港最高；金钟 52 元、铜锣湾 45 元、尖沙咀 35.1 元、湾仔 33 元。

东西九龙及新界：工商楼面叫价回调达两成

观塘、九龙湾、尖沙咀、荔枝角及荃湾一带的工商楼面，受供应增加影响，租金及买卖价格持续受压。个别工商大厦第三季叫价，较历史高位回调达两成。

同期线上放盘数据显示：观塘写字楼 188 个放盘，呎租中位数 20 元；九龙湾同为 20 元；荔枝角及荃湾均为 18 元。工厦方面差距更阔——观塘工厦中位数 15.5 元、荃湾 13 元、葵涌 12 元。租户由核心区迁往东西九龙，可节省的租金比例是近年较明显的一段。

本行近期观塘区成交

Candice 蔡小姐带领团队，近期于观塘区促成多宗成交。甲级写字楼中海日升中心（COS Centre）中层 A 室，为全海景半零售商业楼面，面积约 3,220 呎，平均呎价逾 25 元；柏秀中心亦有多宗以平均呎价逾 18 元租出。柏秀中心步行约两分钟即达 apm，一直深受半零售商业租户欢迎。

随着港岛租金企稳回升，Candice 蔡小姐带领团队协助了多名港岛租户跨区搬迁或扩充楼面，透过迁往东九龙节省租金支出，逐步成为近期较常见的选址取向。

第四季选址建议

  • 核心区宜早锁定：中环叫价已由跌转升，议价空间收窄，有明确地段需求的租户不宜再等。
  • 东西九龙议价空间仍在：新增供应未消化，业主普遍愿意提供较长免租期及租金优惠。
  • 比较整体占用成本：除租金外，须计入管理费、差饷、地租及装修还原；计足之后，跨区仍具相当高的成本竞争力。
  • 半零售楼面另作一类：具人流条件的半零售商业楼面，呎价与同区纯写字楼有明显差距，不宜直接并列比较。

第四季租务安排上，留守核心区与跨区升级各有理据；以较经济的租金换取更优质的环境与办公空间，已成近期趋势。