内核区租金初现回稳

踏入 2026 年第三季，香港甲级写字楼市场最受注目的信号，是中环内核地段的租金跌势明显放缓。经历过去数年的调整，中环顶级商厦的实际承租呎租普遍已回落至具吸引力的水平，重新引来金融、法律及家族办公室租户的承接。部分业主由过往的「以价换量」，转为在租金上企稳、改以免租期及装修津贴等弹性条款留客，反映内核区的下行压力正逐步见底。

不过，回稳并不等于全面反弹。市场的承接力仍高度集中于质素最佳、交通最便捷的少数地标商厦，次级楼龄较高的甲厦仍需以较进取的条款去填补空置。

全港空置率持续分化

整体而言，全港甲级写字楼空置率仍处于历史高位，但区域之间的差异相当显著。中环与金钟等传统内核区，受惠于供应有限，空置率相对受控；相反，过去数年落成大量新盘的九龙东（观塘、九龙湾）及港岛东，则因新楼面持续入市，消化速度追不上供应，空置率普遍偏高。

  • 港岛内核（中环、金钟）：供应稀缺，空置受控，租金抗跌力最强。
  • 九龙东（观塘、九龙湾）：新供应集中，空置偏高，呎租相宜，议价空间最大。
  • 港岛东（鲗鱼涌、太古坊）：大型单一业主主导，以整体规划及配套吸引跨国企业集成。

供应压力与租户东移

供应端方面，九龙东作为政府「起动九龙东」规划下的第二内核商业区（CBD2），持续有新甲厦落成，加上西九龙一带的大型项目，令添加楼面在未来一两年仍然可观。庞大供应对整体租金构成下行压力，同时亦为租户创造了难得的升级机会——不少企业选择趁机由内核区迁往九龙东的全新甲厦，以相近甚至更低的成本，换取更大、更现代化的楼面。

租户议价空间与选址建议

对租户而言，现时仍是明显的「租客市场」。业主为维持出租率，普遍愿意提供较长免租期、装修津贴、弹性续约条款，以至分阶段承租安排。企业在选址时，建议把握以下重点：

  • 比较实际成本：除底租外，须计入管理费、差饷及装修还原，评估整体占用成本。
  • 善用议价筹码：多物业比较与较长租期，均能换取更佳条款。
  • 平衡地段与效率：内核区有利形象与客户接待，九龙东则在成本与楼面效率上更具优势。

总结而言，2026 年第三季的香港甲级写字楼市场，呈现内核回稳、周边承压的结构性格局。租户若能灵活运用当前的议价环境，无论是留守内核抑或东移升级，都有机会锁定极具性价比的租务条件。