建築面積 vs 實用面積
香港寫字樓普遍以建築面積(gross floor area)報價,包含單位本身及攤分的公用空間,如大堂、走廊、電梯槽及機房等。而實用面積(net/usable area)則較貼近真正可放置辦公桌及使用的範圍。兩者的差距,正是租戶容易忽略的成本盲點:同樣的建築呎數,實際可用空間可以相差甚遠。
實用率的概念
實用率(efficiency ratio)一般指實用面積佔建築面積的比例,是衡量空間效益的重要指標。實用率愈高,代表可用空間佔比愈大,租金相對「用得着」。實用率受多項因素影響:
- 大廈設計及核心筒(電梯、樓梯)佔用比例
- 樓齡與樓宇規劃效率
- 單位是否規則、有否夾角或柱位
一般而言,較新式或規劃良好的甲級寫字樓,實用率普遍較高;而樓齡較大的物業,實用率可能相對較低。
香港面積計法的差異
需留意的是,香港商業物業的面積並無單一統一標準,不同業主或代理可能採用不同計法,同一單位以「建築面積」或「實用面積」表述時,數字可以完全不同。因此單靠呎價比較並不可靠,務必先問清報價所依據的是哪一種面積,以及是否包含攤分部分。
如何比較真實可用空間
要客觀比較不同單位,建議採取以下做法:
- 統一以實用面積或每個座位的可用空間作比較基準
- 索取平面圖,留意柱位、夾角及不規則空間對佈局的影響
- 親身睇樓,實地量度並想像實際辦公桌擺位
- 將呎價與實用率一併考量,計算「每實用呎」的真正成本
與其只盯着建築呎價,不如聚焦於員工實際能用到的空間。同樣預算下,實用率較高的單位往往更具性價比,長遠更符合企業需要。