中環金融核心區叫價回升，東西九龍工商樓面供應增顯回調壓力

踏入第三季，中環甲級商廈的叫價已由跌轉升，普遍回升近一成。支撐主要來自兩類客戶：準備來港上市的機構，以及家族辦公室等金融客戶的新增及擴充需求。這批租戶對地段與大廈規格要求明確，令核心區優質樓面的議價空間明顯收窄。

本行最新線上放盤數據反映（截至 2026 年 9 月 8 日）：中環寫字樓錄得 401 個放盤，呎租中位數為每平方呎 55 元，仍是全港最高；金鐘 52 元、銅鑼灣 45 元、尖沙咀 35.1 元、灣仔 33 元。

東西九龍及新界：工商樓面叫價回調達兩成

觀塘、九龍灣、尖沙咀、荔枝角及荃灣一帶的工商樓面，受供應增加影響，租金及買賣價格持續受壓。個別工商大廈第三季叫價，較歷史高位回調達兩成。

同期線上放盤數據顯示：觀塘寫字樓 188 個放盤，呎租中位數 20 元；九龍灣同為 20 元；荔枝角及荃灣均為 18 元。工廈方面差距更闊——觀塘工廈中位數 15.5 元、荃灣 13 元、葵涌 12 元。租戶由核心區遷往東西九龍，可節省的租金比例是近年較明顯的一段。

本行近期觀塘區成交

Candice 蔡小姐帶領團隊，近期於觀塘區促成多宗成交。甲級寫字樓中海日升中心（COS Centre）中層 A 室，為全海景半零售商業樓面，面積約 3,220 呎，平均呎價逾 25 元；柏秀中心亦有多宗以平均呎價逾 18 元租出。柏秀中心步行約兩分鐘即達 apm，一直深受半零售商業租戶歡迎。

隨着港島租金企穩回升，Candice 蔡小姐帶領團隊協助了多名港島租戶跨區搬遷或擴充樓面，透過遷往東九龍節省租金支出，逐步成為近期較常見的選址取向。

第四季選址建議

  • 核心區宜早鎖定：中環叫價已由跌轉升，議價空間收窄，有明確地段需求的租戶不宜再等。
  • 東西九龍議價空間仍在：新增供應未消化，業主普遍願意提供較長免租期及租金優惠。
  • 比較整體佔用成本：除租金外，須計入管理費、差餉、地租及裝修還原；計足之後，跨區仍具相當高的成本競爭力。
  • 半零售樓面另作一類：具人流條件的半零售商業樓面，呎價與同區純寫字樓有明顯差距，不宜直接並列比較。

第四季租務安排上，留守核心區與跨區升級各有理據；以較經濟的租金換取更優質的環境與辦公空間，已成近期趨勢。