第四季展望：中環甲級料續升，乙級與外圍區份承接力仍弱

踏入第四季，寫字樓市場的分化並非簡單的「核心區對外圍區」，而是按樓面等級分層。

中環甲級樓面受新股上市、金融活動及家族辦公室設立總部的需求支撐，本行預期第四季租金仍有 5% 或以上升幅。至於中環甲級以外 —— 包括中環本身的乙級樓面、其他各區寫字樓、工廈及商舖 —— 在經歷今年首三季的租金跌幅後，租務承接力依舊疲弱。

以下站內數字為本行網站線上放盤實算，時點為 2026 年 9 月 30 日（第三季結束、第四季開始的交接點）。

中環不是單一市場：同一個區，四個價格層級

中環線上寫字樓放盤共 431 個。若按所屬大廈的等級分開計算，同一個中環內部的呎租差距比很多人預期的闊：

中環甲級（AAA／AA／A）樓面的呎租中位數為 80 元，而中環全區的中位數是 52 元。 兩者之間的落差，來自乙級樓面 —— 中環 B 級有 187 個線上放盤，是該區數量最多的一類，平均呎租 44.3 元。

支撐中環甲級樓面的需求，目前主要來自三類客戶：

三者的共同特點是對地段與大廈規格有明確要求，可替代的樓面選擇有限，議價空間因此比其他區份窄。本行預期，在新股上市及金融活動維持的前提下，中環甲級第四季租金仍有 5% 或以上升幅。

至於其他核心區的在線放盤水平：金鐘 52 元、銅鑼灣 45 元、旺角 38 元、尖沙咀 35 元、灣仔 33.8 元、上環 32.1 元。

蔡小姐（Candice Choi）帶領團隊，近期成功促成一宗國內航空金融業客戶來港的租賃成交 —— 客戶租用花園道 3 號甲級寫字樓樓面，用作籌辦 Pre-IPO，成交租金每平方呎逾 90 元。

經歷今年首三季的租金跌幅後，其他各區寫字樓、乙級樓面、工廈及商舖的租務承接力依舊疲弱 —— 業主叫價下調，並未換來相應的成交量回升。

東西九龍及新界寫字樓：長沙灣 22.4 元、觀塘 20 元、九龍灣 20 元、荔枝角 19.5 元、荃灣 19 元、葵涌 18.8 元。觀塘及九龍灣供應量依舊非常充裕，是主要的租金下行壓力之一。

工廈：剛入第四季本港呎租中位數以長沙灣 18.6 元、荔枝角 18 元、石門 16 元為最高；觀塘 15.5 元、九龍灣 15.4 元、荃灣 13 元，葵涌及屯門同為最低的 12 元。供應量以葵涌 109 個、荃灣 102 個、觀塘 78 個為最多。

同區寫字樓與工廈的差距相當懸殊：荔枝角兩者只差 1.5 元（19.5 元對 18 元），以工廈替代寫字樓能節省的租金有限；黃竹坑則差 10.7 元（24.6 元對 13.9 元）。差距的大小，決定了「改用工廈樓面」這個選項在不同區份的實際價值。

要核心區地址的，宜早鎖定 —— 但要明確是哪一層。 中環甲級議價空間已收窄；若業務本身要求核心區地址（籌辦上市、面向金融客戶），繼續觀望的成本可能高於即時鎖定。不過同一個中環，AAA 與 B 級之間平均相差近三倍，「進駐中環」在預算上可以是完全不同的兩件事。

中環乙級與外圍區份仍有議價空間。 承接力疲弱對租戶是有利條件 —— 新增供應未消化的區份及樓面等級，業主普遍較願意在免租期及租金條件上讓步。中環乙級寫字樓的供應依然處於高點，空置率維持偏高水平，相信2026第四季隨後會續步追回甲級寫字樓的升幅。

比較整體佔用成本，不只比呎租。 管理費、差餉、地租、裝修及還原費用都要計入。以中環 52 元對荃灣 19 元計，呎租相差約 2.7 倍；但計入整體佔用成本後，實際差距與單看呎租未必一致，須按個案計算。

工廈替代方案要先看同區差距。 上文數字顯示同區寫字樓與工廈的呎租差距由 1.5 元到 10.7 元不等。差距窄的區份，改用工廈樓面所省的租金可能不足以抵銷樓面規格上的取捨。

在線放盤反映的是業主叫價以及市場資訊，並非已完成的成交價，亦不構成時間序列；不宜以在線樓盤中位數的變化推算租金的升跌幅度。本文引用的本行成交為個別案例，不代表區內平均水平。