核心區租金初現回穩

踏入 2026 年第三季，香港甲級寫字樓市場最受注目的訊號，是中環核心地段的租金跌勢明顯放緩。經歷過去數年的調整，中環頂級商廈的實際承租呎租普遍已回落至具吸引力的水平，重新引來金融、法律及家族辦公室租戶的承接。部分業主由過往的「以價換量」，轉為在租金上企穩、改以免租期及裝修津貼等彈性條款留客，反映核心區的下行壓力正逐步見底。

不過，回穩並不等於全面反彈。市場的承接力仍高度集中於質素最佳、交通最便捷的少數地標商廈，次級樓齡較高的甲廈仍需以較進取的條款去填補空置。

全港空置率持續分化

整體而言，全港甲級寫字樓空置率仍處於歷史高位，但區域之間的差異相當顯著。中環與金鐘等傳統核心區，受惠於供應有限，空置率相對受控；相反，過去數年落成大量新盤的九龍東（觀塘、九龍灣）及港島東，則因新樓面持續入市，消化速度追不上供應，空置率普遍偏高。

  • 港島核心（中環、金鐘）：供應稀缺，空置受控，租金抗跌力最強。
  • 九龍東（觀塘、九龍灣）：新供應集中，空置偏高，呎租相宜，議價空間最大。
  • 港島東（鰂魚涌、太古坊）：大型單一業主主導，以整體規劃及配套吸引跨國企業整合。

供應壓力與租戶東移

供應端方面，九龍東作為政府「起動九龍東」規劃下的第二核心商業區（CBD2），持續有新甲廈落成，加上西九龍一帶的大型項目，令新增樓面在未來一兩年仍然可觀。龐大供應對整體租金構成下行壓力，同時亦為租戶創造了難得的升級機會——不少企業選擇趁機由核心區遷往九龍東的全新甲廈，以相近甚至更低的成本，換取更大、更現代化的樓面。

租戶議價空間與選址建議

對租戶而言，現時仍是明顯的「租客市場」。業主為維持出租率，普遍願意提供較長免租期、裝修津貼、彈性續約條款，以至分階段承租安排。企業在選址時，建議把握以下重點：

  • 比較實際成本：除底租外，須計入管理費、差餉及裝修還原，評估整體佔用成本。
  • 善用議價籌碼：多物業比較與較長租期，均能換取更佳條款。
  • 平衡地段與效率：核心區有利形象與客戶接待，九龍東則在成本與樓面效率上更具優勢。

總結而言，2026 年第三季的香港甲級寫字樓市場，呈現核心回穩、周邊承壓的結構性格局。租戶若能靈活運用當前的議價環境，無論是留守核心抑或東移升級，都有機會鎖定極具性價比的租務條件。