湾仔商厦索引

五项指标：位置（核心 CBD）、楼龄 25 年以下或已翻新、规格（高楼底、大楼盘面积、高速电梯）、服务（24/7 中央冷气、智能门禁、专业管理）、租户结构（跨国银行、律师行、上市公司）。如 IFC、ICC、太古广场属甲级典范。

实用率 = 实用面积 ÷ 建筑面积。甲级新厦 65–75%，旧厦 55–65%，活化工厦可达 80%+。1,000 呎建筑 70% 实用率得 700 呎，55% 得 550 呎，差别 27%。要平衡实用率、大堂气派、公共设施质素。

甲级每呎 HK$5–10、乙级 HK$3–5。包：公共空间清洁保安、大堂走廊冷气、电梯公共照明、维修保养、外墙清洁。不包：单位内部维修、独立空调费、租户自用电费。

签约前必查：业权结构、物业管理公司质素、设施年龄（电梯冷气 20 年以上要换）、楼龄及翻新计划、同层邻近租户背景。可代为向物业管理公司索取大厦技术备忘录。

受经济周期、新供应、跨国公司搬迁、政府政策驱动。租约建议锁定 3 年期 + 加租上限，避免遇上市场急升期。我们按最新成交数据建议合理议价空间。