香港商廈索引

業界一般以五項指標評估甲級（Grade A）：① 位置 — 位於核心 CBD（中環、金鐘、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀核心）；② 樓齡 / 翻新 — 樓齡 25 年以下或已大規模翻新；③ 樓宇規格 — 高樓底（2.7m+ 淨高）、大樓盤面積（單層 1,000 呎以上）、高速電梯；④ 服務 — 24/7 中央冷氣、智能門禁、氣派大堂、專業物業管理公司管理；⑤ 租戶結構 — 跨國銀行、律師行、上市公司為主。如 IFC、ICC、太古廣場、交易廣場、長江中心等屬甲級典範。

實用率（Net / Gross）= 實用面積 ÷ 建築面積。甲級新廈一般 65–75%，舊廈或商業中心 55–65%，工廈活化辦公室可達 80%+。1,000 呎建築面積，70% 實用率得 700 呎可用，55% 實用率得 550 呎，差別 27%。選擇大廈時要平衡：① 高實用率（單位細但實用）；② 大堂氣派（接待客戶體面）；③ 公共設施（會議室、茶水間、洗手間質素）。

商廈管理費（Management Fee）按建築面積收取，甲級每呎 HK$5–10、乙級 HK$3–5。通常包括：① 公共空間清潔、保安、24 小時管理員；② 大堂、走廊、洗手間冷氣；③ 升降機、公共照明電費；④ 大廈公共部分維修保養；⑤ 部分大廈包外牆清潔、天台水箱清洗。不包的部分：單位內部裝修維修、單位獨立空調冷氣費、租戶自用電費。

簽租約前必做的調查：① 大廈業權結構（單一業主管理較統一）；② 物業管理公司質素（建議查 5 年合約穩定性、租戶評分）；③ 大廈設施年齡（升降機、冷氣機 20 年以上要更換，可能影響日後租金）；④ 樓齡及翻新計劃（將來大廈翻新可能影響日常營運）；⑤ 同層 / 鄰近租戶背景（避免噪音、信譽相關風險）。我們可代為向物業管理公司索取大廈技術備忘錄。

香港商廈租金受幾個宏觀因素驅動：① 整體經濟周期（金融、法律業擴張 → 中環租金上升）；② 新供應（如啟德、九龍灣新商廈完工 → 區內舊廈租金壓力）；③ 跨國公司搬遷（搬離香港 → 甲級放盤大增）；④ 政府政策（活化工廈、商業用地拍賣）。租約簽約時建議鎖定 3 年期 + 加租上限，避免遇上市場急升期。我們會按最新成交數據建議合理議價空間。