租商舖

三者各有客群及成本結構：① 街舖人流最旺、招牌曝光最高，適合餐飲、便利店、藥房、零售，但呎租最貴（旺角彌敦道可達 HK$300+/呎）；② 商場舖享有商場推廣、穩定客流及統一管理，但須交營業額分成或推廣費，適合品牌連鎖；③ 樓上舖呎租可低 40–60%，適合美容、診所、教育、studio 等目的性消費。選舖前應先釐清目標客戶屬衝動消費，抑或預約上門。

餐飲業最棘手的是牌照、煤氣及排煙：① 食物業牌照（食肆 / 小食食肆 / 工廠食堂）申請須符合食環署面積、廚房間隔、消防等要求；② 煤氣供應由中華煤氣鋪設，並非所有舖位均已接駁，須事先核實；③ 排煙系統須符合大廈批准，並避免影響鄰近住戶；④ 部分大廈不容許明火、油煙重廚房；⑤ 注意舖位是否已有現成食肆牌照（轉牌風險較低）。建議簽 LOI 後再申請牌照前置諮詢。

商舖租金結構比寫字樓複雜：① 基本月租（按建築面積或實用面積）；② 商場舖額外要交營業額分成（一般 8–18%，或基本租 + turnover rent，以較高者為準）；③ 推廣費（商場舖每月按面積收取）；④ 管理費、空調費、招牌費；⑤ 部分業主要求 Bank Guarantee 替代按金。簽約前要清楚列明所有 add-on 費用，避免出現「報低租金、實際成本高」的情況。

評估舖位五大指標：① 同類舖位過往租期（穩定 3 年以上代表生意可持續）；② 早午晚三時段實地點算人流；③ 周邊互補商戶（食街、品牌街產生群聚效應）；④ 港鐵 / 巴士站距離及樓上住宅 / 寫字樓密度；⑤ 業權集中（單一業主大廈較少業主之爭）。建議至少實地視察 3 次，於不同日子及時段觀察。

商舖裝修期通常 1–3 個月（食肆可長達 4–6 個月），業主一般會提供裝修期免租：① 街舖免租期約 1 個月；② 商場舖視乎商場政策；③ 食肆涉及大規模廚房改裝，可議 2–3 個月。注意還原條款（退租時是否要拆除裝修），及裝修需事前提交圖則經業主同意。免租期間仍須交管理費同空調費。